„So gebt dem Kaiser, was des Kaisers ist ...“
Mt, 22,21

… aber nicht zuviel

Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 01.01.2022

Sehr geehrte Mandantinnen und sehr geehrte Mandanten,

die Grundsteuer wird auf Basis der in der I. Stufe der Grundsteuerreform festzustellenden „Grundsteuerwerte zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.2022“ ab dem Jahr 2025 neu festgesetzt werden. Die Grundsteuerwerte ersetzen hierbei die bisherigen (veralteten und verfassungswidrigen) Einheitswerte, aus denen in einer II. Stufe der sogenannte Grundsteuermessbetrag ermittelt wird.

Dieser neue Grundsteuermessbetrag wird mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde multipliziert, in der das betroffene Grundstück liegt. Hieraus errechnet sich somit in der III. Stufe der Reform die ab 2025 zu entrichtende Grundsteuer. Die neuen Hebesätze wollen die Gemeinden erst im Jahr 2024 festlegen, so dass zum jetzigen Zeitpunkt leider noch keine Aussage darüber getroffen werden kann, ob die jeweilige Grundsteuer für Sie höher oder niedriger ausfallen wird.

Für die Feststellung der Grundsteuerwerte sind alle Eigentümer aufgefordert, in der Zeit vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 entsprechende Feststellungserklärungen auf elektronischem Weg (ELSTER) einzureichen. Darüber hinaus sollen nach den Plänen der Finanzverwaltung künftig alle sieben Jahre erneute Hauptfeststellungsstichtage folgen, um dauerhaft und verfassungskonform aktuelle Grundstückswertentwicklungen in die Grundsteuerfestsetzung einfließen zu lassen.

Die Berechnung der Grundsteuerwerte erfolgt je nach Lage des Grundstückes in elf Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) einheitlich nach dem sogenannten Bundesmodell gemäß den Vorschriften des 7. Abschnittes des Bewertungsgesetztes (BewG). Die Sonderregelungen der übrigen Bundesländer werden hier nicht weiter behandelt.

Je nach Grunstücksart erfolgt die Bewertung nach unterschiedlichen Verfahren:

  1. Unbebaute Grundstücke: Bodenrichtwert x Fläche
  2. Bebaute „Wohngrundstücke“ (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum): Ertragswertsverfahren (wesentliche Faktoren: Wohnfläche und ortsübliche Miete)
  3. Bebaute „Nichtwohngrundstücke“ (Geschäftsgrundstück, Teileigentum, gemischt genutztes Grundstück, sonstiges bebautes Grundstück): Sachwertverfahren (Summe aus Bodenwert und Gebäudewert. Der Gebäudewert wird anhand der Bruttogrundfläche und den sog. Normalherstellungskosten ermittelt)

Für eine vollständige und korrekte Feststellungserklärung sind zahlreiche Angaben erforderlich. Es ist zwar abzusehen, dass die oben genannten Fristen nicht zuletzt auch wegen überlasteter Ämter verlängert werden, dennoch ist es ratsam, sich bereits jetzt um die nötigen Informationen zu kümmern.

Als weiteren Service plant die Finanzverwaltung zusätzlich bis Ende Juli 2022 ein Informationsschreiben an alle Grundstückseigentümer zu versenden, das die bei den zuständigen Finanzämtern aktuell vorliegenden Daten zu den jeweiligen Grundstücken auflisten soll. Dennoch ist die Abgabe der Feststellungserklärung zwingend erforderlich, so dass diese Schreiben zumindest als Ausfüllhilfe dienen können.

Checkliste

Für die Feststellungserklärung werden mindestens nachstehende Daten benötigt:

  • Steuernummer (für Zwecke der Grundsteuer) bzw. Einheitswert-Aktenzeichen – siehe entsprechende Steuerbescheide oder Anschreiben des Finanzamtes in Grundsteuersachen
  • Lage des Grundstückes – Anschrift
  • Gemarkung und Flurstück des Grundstückes – Kopie Grundbuchauszug
  • Eigentumsverhältnisse und Anschrift Eigentümer
  • Fläche des Grundstückes (bei Wohnungseigentum das gesamte Grundstück laut Grundbuch und zusätzlich der Miteigentumsanteil „MEA“), selbständig nutzbare Flächen
  • Art des Grundstückes
  • Bodenrichtwert des Grundstückes zum 01.01.2022 – veröffentlicht durch die Gutachterausschüsse („BORIS“ in Berlin und Brandenburg)
  • Baujahr des Gebäudes und gegebenenfalls von Modernisierungen
  • Wohn- und Nutzfläche (bei Mischnutzung Aufteilung der Flächen in Wohn- und Nichtwohnanteil) bzw. Bruttogrundfläche
  • Anzahl eventueller Garagen- und Tiefgaragenstellplätze

Nach Bearbeitung der Feststellungserklärung wird für das Grundstück ein Feststellungsbescheid über den Grundstückswert erlassen, der in der Folge Grundlage für die Bemessung der späteren Grundsteuer sein wird. Es ist derzeit noch unklar, ob diese Bescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen werden. So kann es erforderlich sein, Einwendungen gegen den Bescheid gegebenenfalls innerhalb der einmonatigen Einspruchsfrist vorzubringen zu müssen.

Selber machen oder nicht ?

Wenn Sie die Erklärung nicht selbst erstellen können oder möchten, so können Sie uns damit beauftragen. Im Steuerbüro Mößler beschränken wir uns jedoch auf das oben erwähnte Bundesmodell, das u.a. für Berlin und Brandenburg maßgeblich ist. Land- und Forstwirtschaftliche Flächen können von uns ebenfalls nicht übernommen werden.

Wir werden den Prozess (Aufnahme bzw.  Zusammenstellung der erforderlichen Daten, Erstellung und elektronische Übermittlung der Erklärung sowie Prüfung des Bescheides) mit einer Zeitgebühr von 100,00 € zuzüglich Umsatzsteuer pro Stunde abrechnen. Die Mindestgebühr pro Grundstück beträgt 300,00 € zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen. Sprechen Sie uns bei Bedarf gerne an, aber warten Sie damit nicht zu lange, denn aus Kapazitätsgründen könnte die Einhaltung der Fristen schwierig werden.