Immobilieninvestitionen von Ausländern (beschränkt Steuerpflichtigen) in Deutschland

Durch den enormen Rückgang der Immobilienpreise in den Städten der neuen Bundesländer, insbesondere auch in Berlin, ist es für ausländische Investoren interessant geworden, in deutsche Immobilien zu investieren. Hierbei ergeben sich Steuerfragen, die hier an einigen Beispielen dargestellt werden sollen.

A. Immobilieninvestitionen durch natürliche Personen, die beschränkt steuerpflichtig sind.

Grunderwerbsteuer

Kauf eines Miethauses zur langfristigen Erzielung von Mieteinnahmen. Beim Kauf sind 3,5% Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung vom Käufer an das Finanzamt zu zahlen. In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 4,5%.

Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz Nach den Doppelbesteuerungsabkommen werden Einkünfte aus Grundstücken dort besteuert, wo die Grundstücke belegen sind. Der Wohnsitzstaat behält sich in der Regel Recht vor, diese ausländischen Einkünfte im Rahmen des Progressionsvorbehaltes Einkünfte bei der Einkommensteuerberechnung zu berücksichtigen.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung ermittelt. Von den Brutto-Mieteinnahmen (Miete plus Nebenkosten) sind alle laufenden Ausgaben abzuziehen, zuzüglich Absetzung für Abnutzung (AfA). Die Anschaffungskosten sind in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil aufzuteilen. Basis für die Ermittlung der AfA ist der Gebäudeanteil.

Die AfA beträgt für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, 2,0% und für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurden, 2,5%.

Die Ermittlung des Gebäudeanteils kann vorläufig geschätzt werden, z.B. 80 : 20. Das Finanzamt berechnet den Gebäudeanteil nach einem bestimmten Rechenschema endgültig.

Der Investor hat für das abgelaufene Kalenderjahr eine Einkommensteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige einzureichen. Besteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben. Bei beschränkt Steuerpflichtigen wird der Grundfreibetrag von derzeit 8.004 € zur Ermittlung des zu versteuernden Einkommens zu den Einkünften hinzugerechnet. Dieser Betrag unterliegt der Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag. Der Höchstsatz der Einkommensteuer beträgt derzeit 42,0% und wird ab einem Einkommen von rund 55.000 € erhoben. Bei einem Einkommen von über 250.000 € steigt der Höchststeuersatz um weitere 3,0% ("Reichensteuer"). Verluste aus Vermietung und Verpachtung können unbeschränkt vorgetragen werden. Ein Verlustrücktrag auf das vorangegangene Kalenderjahr ist möglich.

Private Veräußerungsgeschäfte

Wird das Objekt innerhalb einer Frist von 10 Jahren nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages wieder verkauft, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Der dabei erzielte Gewinn unterliegt der Einkommensteuer zzgl. SoliZuschlag. Wird das Objekt nach Ablauf von 10 Jahren verkauft, so bleibt der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Gewerblicher Grundstückshandel

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt u.a. vor, wenn innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft werden. In diesem Falle unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf der Objekte der Einkommensteuerpflicht. Zu den Zählobjekten gehören Miethäuser, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser. Nicht berücksichtigt werden Objekte, die langfristig (mind. 10 Jahre) vermietet worden sind. Gewerblicher Grundstückshandel kann auch schon bei einem Objekt vorliegen, wenn ein Objekt unmittelbar vor dem Verkauf umfassend saniert wird, um durch die Sanierung einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Die Durchführung regelmäßig wiederkehrender Schönheitsreparaturen ist nicht steuerschädlich. Die Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückhandel ist sehr umfangreich, so dass jeder Einzelfall geprüft werden muss. Eine Rolle spielt auch, ob der Investor aus der Baubranche stammt (Makler, Bauunternehmer, Architekt etc.).

Gewerbesteuer

Solange der beschränkt steuerpflichtige Investor in Deutschland keine Betriebsstätte im Sinne des Doppelbesteuerungsabkommens unterhält, unterliegen die einkommensteuer-pflichtigen Einkünfte nicht der Gewerbesteuer.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Diese liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes dieses umfassend renoviert und modernisiert wird und dabei Kosten von mehr als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes entstehen. In diesem Falle können die Renovierungskosten nicht sofort als Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden, sondern sie erhöhen die Anschaffungskosten des Gebäudes und können nur mit diesen einheitlich abgeschrieben werden (2,0% oder 2,5%). Nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen die periodisch wiederkehrenden Schönheitsreparaturen und sonstige kleine Reparaturen.

Umsatzsteuer

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Ausnahmen: Vermietung an ständig wechselnde Mieter und Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung an Unternehmer, die selbst fast ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen. Die Option zur Umsatzsteuerpflicht kann von Interesse sein bei Neubauten und bei umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, um in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen. Die Vorsteuer kann nur insoweit abgezogen werden, als sie mit den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen zusammenhängt. Entfällt die Umsatzsteuerpflicht vor Ablauf von 10 Jahren, wird die abgezogene Vorsteuer im Verhältnis der Zeit der umsatzsteuerfreien Vermietung zum 10-Jahres-Zeitraum gekürzt.

Leistungsempfänger als Schuldner der Umsatzsteuer

Bei Werklieferungen und sonstigen Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung oder Reinigung von Bauwerken dienen, schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer, wenn er ein Unternehmer ist, der selbst solche Leistungen erbringt. Der leistende Unternehmer schreibt in diesem Falle eine Rechnung mit dem Vermerk: „Die Umsatzsteuer trägt der Leistungsempfänger.“

B. Immobilieninvestitionen durch beschränkt steuerpflichtige juristische Personen (z.B. Ltd., AG, Verein)

Grunderwerbsteuer

Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegen der Steuer auch Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung von mindestens 95% der Anteile an der Gesellschaft begründen. Bei Gesellschaften ohne Sitz und Geschäftsleitung im Inland dürfte die Steuererhebung durch das deutsche Finanzamt jedoch sehr schwierig sein. Auch die Einbringung eines Grundstücks in eine GmbH bzw. AG gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten unterliegt der Grunderwerbesteuer.

Körperschaftsteuer

Die durch Einnahmen-Überschuss-Rechnung zu ermittelnden Einkünfte aus den Immobilien unterliegen in Deutschland derzeit (ab 2008) einer Körperschaftsteuer von 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag von der KSt.

Gewerbesteuer

Obwohl in Deutschland grundsätzlich alle Einkünfte der GmbH und AG als Einkünfte aus Gewerbebetrieb gelten, unterliegen die Einkünfte aus Immobilien nicht der Gewerbesteuer, solange die GmbH bzw. AG in Deutschland keine Betriebsstätte unterhält.

Verkauf der Anteile der Immobiliengesellschaft

Beim Verkauf von mindestens 95% der Anteile an der Gesellschaft entsteht Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5% (in Berlin 4,5%) des Wertes der Immobilien. Bemessungsrundlage der GrESt ist in diesem Falle nicht der Kaufpreis der Anteile sondern der sogenannte Bedarfswert nach dem Bewertungsgesetz. Dieser ermittelt sich vereinfachend aus der durchschnittlichen Jahreskaltmiete der letzten drei Jahre vor dem Verkauf x 12,5, vermindert um die Wertminderung des Gebäudes wegen Alters. Die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes beträgt 0,5% für jedes Jahr, dass seit der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vollendet ist, höchstens jedoch 25% (§ 146 Bewertungsgesetz).

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der ausländischen Anteile im Ausland richtet sich nach den dortigen steuerlichen Bestimmungen.

Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkauf

Als beschränkt steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb gelten auch Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, die von ausländischen Körperschaften ohne Sitz oder Geschäftsleitung im Inland erzielt werden (§ 49 Abs.1 Nr. 2f EStG). Die Beschränkung der Besteuerung der Gewinne aus Immobilienverkäufen auf gewerblichen Grundstückshandel oder privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb von 10 Jahren wie bei natürlichen Personen gibt es bei juristischen Personen nicht.